املاک توقف خرید فروش رهن اجاره

رخی گمانه زنی‌ها از بازار مسکن امسال امیدوار کننده به نظر نمی‌رسد، عرصه‌ای که بخش قابل توجهی از هزینه کَردِ خانوار‌های ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد.

مسکن  یکی از نیاز‌های اساسی انسان به شمار می‌رود، به واقع داشتن سرپناه و اسکان برای هر فردی در هر رتبه و درجه اجتماعی و فارغ از تعلق او به طبقات اجتماعی و دهک اقتصادی تعریف شده در جامعه، یک امر اجتناب ناپذیر خواهد بود.

برآورد‌های موجود از میزان هزینه کرد خانوار‌های ایرانی برای تامین نیاز‌های اساسی خود حاکی از این واقعیت است که بخش قابل توجهی از درآمد‌ها مصروف حوزه مسکن می‌شود، در این برآورد، مالک و مستاجر هر دو مشمول این قاعده می‌شوند.

به واقع مالک با صرف هزینه‌های بسیار سنگین باید به خرید و تهیه منزل مسی مبادرت ورزد و از دیگر سو مستاجر نیز هزینه بالایی را به عنوان رهن و اجاره بها به موجر پرداخت می‌کند.

در این قاعده، هر دو طرف معادله برای ست بر زیر سقف و یا حفظ آن، ناچار به صرف هزینه‌های سنگینی هستند.

بازار مسکن و بخصوص اجاره بهای آن، در سال گذشته با تلاطمات بسیاری همراه بود تا جایی که بخش قابل توجهی از مردم برای عبور از تورم  بخش مسکن، به ناچار، مهاجرت  را در دستور کار قرار دادند و از کلان شهر‌ها به سمت شهر‌های حاشیه‌ای عزیمت کردند.

مصداق بازر این امر، در مهاجرت بسیاری از مستاجران تهرانی در سال ۱۳۹۷ ازپایتخت  به غرب استان تهران  و شهر‌هایی همچون ملارد و شهریار متجلی شد.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به مولفه‌های تاثیرگذار در قیمت مسکن طی سال ۹۸ گفت:‌ دولت برای تولید مسکن باید برنامه ۵ یا ۱۰ ساله تدوین کند تا تولید کننده بر اساس آن بتواند در این بخش سرمایه‌گذاری انجام دهد.

 ایرج رهبر اظهار کرد:‌ یکی از عواملی که می‌توان بر اساس آن بازار مسکن  در سال 98 را پیش بینی کرد برنامه‌های اجرا شده از سوی  دولت  در سال‌های قبل برای ساخت و ساز  مسکن است.

وی ادامه داد:‌ در این راستا باید برنامه‌ریزی‌ها را مرور کرد این‌که آیا اساسا دولت به تولید مسکن توجه کرده یا برنامه‌ای را در این زمینه تدوین کرده است یا خیر.

وی تصریح کرد: به عنوان مثال اواخر سال گذشته دولت اعلام کرد برای توسعه ساخت و سازهای مسکن برنامه پرداخت تسهیلات را در دستور کار قرار دارد.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان با بیان این‌که بایدبه طور شفاف مشخص شود آیا دولت برنامه‌ای برای کنترل تورم  در بخش مصالح ساختمانی دارد، گفت: از سوی در بخش مالیات‌ها شبانه تغییرات 10 برابری را اعمال نکنند، اینها همه ضرباتی است که به تولیدکنندگان مسکن وارد می‌شود.

رهبر با اشاره به این‌که بیمه، عوارض شهرداری، انشعابات و . هم قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند، افزود: مسکن برنامه‌ریزی کوتاه مدت ندارد و حداقل باید در یک برنامه 5 تا 10 ساله برای تناسب عرضه و تقاضا از سوی دولت تدوین شود.

به گزارش ملک رادار و به نقل از شماره ۲۰۴ هفته‌نامه تجارت نامه، تیراژ ساخت‌و‌سازهای مسی در شهرها در سطحی معادل 50 درصد سال‌های رونق قرار دارد به این معنا که بساز‌بفروش‌ها با نصف ظرفیت واقعی بازار، مشغول ساخت مسکن هستند. بهار امسال شهرداری‌های سراسر کشور برای احداث 81 هزار و 976 واحد مسی جدید،‌ پروانه ساختمانی برای متقاضیان ساخت صادر کردند که این تعداد واحد در مقایسه با بهار سال 94 رقمی معادل 12 درصد کاهش پیدا کرد. هر‌چند شیب سقوط تیراژ ساخت مسکن در سال جاری نسبت به نرخ رشد منفی سال 93، بهبود پیدا کرده و شتاب کاهش، یک‌چهارم شتاب دو سال گذشته شده است اما آنچه در حال حاضر برای بازار مسکن نگران‌کننده به حساب می‌آید توقف بازار ساخت در رکود دو سال و نیم سال اخیر است.

برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

یک صاحبنظر حوزه مسکن معتقد است اولویت اصلی بازار مسکن که برای آن باید برنامه ریزی شود مصرفی ماندن این بخش است.

 غلامرضا سلامی صاحبنظر حوزه مسکن با اشاره به تجربه دوره های رونق و رکود بازار مسکن در سال های گذشته، عنوان کرد: آنچه در گذشته تحت عنوان رونق بازار مسکن رخ داده رونق همراه با تورم بوده است. در واقع یک نوع رونق همراه با خاستگاه سوداگرانه و سفته بازانه بوده است. از این رو به جای آنکه تقاضا با هدف مصرفی و تامین سرپناه وارد بازار مسکن شود به این بازار همچون یک بازار دارایی نگاه شده که در برخی مقاطع با هجوم نقدینگی مواجهه شده است.

وی ادامه داد: ماهیت زمانبر بودن عرضه مسکن سبب می شود هجوم تقاضا منجر به بروز شوکهای شدید قیمتی شود بنابراین در این حالت سرمایه گذاران از محل خرید و فروش مکرر سود کسب می کنند تا از مصرف کالا. وقتی روند افزایش قیمت در بازار بدلیل مع شدن انتظارات یا عوامل دیگر متوقف می شود و حتی کاهش می یابد سرمایه ها از این بازار خارج می شود و به بازار دیگر کوچ می کند. نتیجه چنین رفتاری نوسان شدید قیمتی است که مستاجران و گروه های با درآمد ثابت بازندگان اصلی آن هستند.

به گفته وی اقتصاد گرچه در دوره رونق بواسطه درگیری برخی از رشته های صنعتی به صورت مقطعی نفع برده اما پیامدهای منفی آن بر این رونق مقطعی غلبه داشته است. زیرا موجب کاهش شدید قدرت خرید مردم و حتی بلا استفاده ماندن بخش اعظمی از سرمایه های کشور شده است.

وی با تاکید بر آنکه رونق مسکن یک روی دیگر با جنبه مصرفی دارد، اظهار کرد: روی دیگر رونق مسکن توجه به مصرفی ماندن بخش مسکن است که باید برای آن برنامه ریزی انجام شود. در این رویکرد نزدیک شدن عرضه و تقاضا در بازار رونق معنا می شود؛ در واقع برابر هر تقاضا، یک عرضه وجود داشته باشد، این در حالی است که رویکرد به مسکن در گذشته باعث شده تا کالای مصرفی و مورد نیاز مردم به وسیله‌ای برای بورس بازی تبدیل شود.

سلامی با بیان اینکه اگر بدنبال رونق واقعی هستیم باید به پیش نیازهای آن توجه کنیم، تصریح کرد: توجه به این پیش نیازها وقتی حادث می شود که در خصوص آن اجماع ملی صورت گیرد. به این معنا که همه دستگاه ها و ارکان حاکمیت در خصوص این بخش به یک نتیجه واحد برسند و ت ها متناسب با آن اتخاذ شود.

این صاحبنظر اقتصادی به چرایی شکل گیری این اجماع برای ایجاد رونق واقعی در بخش مسکن اشاره کرد و افزود: مسکن در اقتصاد ایران اثر قابل اعتنایی دارد اما اثر مهمتر و حساستر آن در زندگی و معیشت مردم قابل مشاهده است.

در حال حاضر نرخ دسترسی خانوار به مسکن وضعیت مطلوبی ندارد. شکاف قابل توجهی میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار با وجود اقدامات گسترده در پنج سال گذشته وجود دارد. چنین اتفاقی به دلیل نوسانات بخش مسکن و شوک های ایجاد شده در یک دهه اخیر رخ داده است. درکنار سخت شدن تامین سرپناه نوسانات این بخش، تبعات اقتصادی مانند تشدید فرآیندهای تورمی و کاهش انگیزه برای فعالیت های اقتصادی داشته است.

وی در عین حال تاکید کرد: رونق در بخش مسکن کار یک وزارتخانه نیست بنابراین برای رونق باید مجموعه تهای مالی و پولی با هدف متوازن سازی بازدهی حوزه های اقتصادی طراحی شود.این اجماع در سطح مجموعه اقتصادی دولت است. اما در سطح کلان تر باید سرنوشت شهرسازی در کشور و مفهوم آمایش سرزمین نیز روشن شود.

برای خرید باغ باغچه به املاک توقف مراجعه کنید.

در ماه گذشته ۲/ ۳۰ درصد از کل معاملات آپارتمان‌های مسی در تهران به واحدهایی که قیمت هر مترمربع از آنها در دامنه ۴ تا ۶ میلیون تومان بوده، اختصاص داشته است. این دامنه قیمتی شامل یک میلیون تومان کمتر تا یک میلیون تومان بیشتر از میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت (۴ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان) بوده و طبیعی است که یک‌سوم معاملات ماهانه مسکن در شهر را به خود اختصاص داده است.

از سوی دیگر تمایل به تملک آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی نیز همواره بسیار بالا است، طوری که پس از آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ مترمربعی که مقصد اصلی خانه‌اولی‌ها بوده و در آبان ماه نیز ۳/ ۲۸ درصد از معاملات را به خود اختصاص داد، آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی همواره در رتبه دوم میزان تقاضا قرار دارد. در ماه گذشته نیز سهم معاملات این آپارتمان ۲۴ درصد، معادل حدود یک‌چهارم کل معاملات ماهانه مسکن بوده است.

برخلاف آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ مترمربعی، این گروه از آپارتمان‌ها که متراژ بزرگ‌تری دارند اغلب مقصد جست‌وجوگرانی هستند که قصد تبدیل به‌احسن ملک محل ست خود را دارند. هرچند خانه‌اولی‌هایی که از بنیه مالی بیشتری برخوردار هستند نیز بعضا این واحدها را مطالبه می‌کنند. ویژگی اصلی آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی که باعث شده سهم یک‌چهارمی از معاملات مسکن را از آن خود کنند، برخورداری از دو اتاق خواب استاندارد است که ضمن ابعاد نرمال مناسب گنجاندن اقلام متعارف سرویس خواب، یک یا هر دوی آنها نیز به کمد دیواری تجهیز شده‌اند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

بررسی داده‌های سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که اطلاعات قیمتی معاملات انجام و ثبت شده در بازار مسکن را گردآوری می‌کند، حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از معاملات آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی در هفته‌های اخیر در بازه قیمتی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان صورت گرفته است؛ به این معنا که قیمت هر مترمربع از این آپارتمان‌ها در دامنه ۴ تا ۶ میلیون تومان قرار دارد، بنابراین اگرچه تمایل به تملک آپارتمان‌های بیش از ۷۰ مترمربع در ماه‌های اخیر رو به افزایش بوده است، اما این معاملات همچنان بابودجه متوسط متناسب با قیمت میانگین مسکن در تهران انجام می‌شود.

اگر با یک خط فرضی تهران را از خیابان انقلاب به دو نیمه شمالی و جنوبی تقسیم کنیم، تقریبا در تمام مناطق نیمه شمالی تهران می‌توان آپارتمان‌هایی در این دامنه متراژ و قیمت که هر دو متوسط محسوب می‌شود و برای اکثر متقاضیان خرید مناسب محسوب می‌شود، قابل‌تملک است؛ البته با فرض قیمت و متراژ یکسان، سن بنا در مناطق مرغوب‌تر بیشتر و در مناطق ارزان‌تر کمتر خواهد بود

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که وزارتخانه وظایف خود را در بخش مسکن انجام داده است گفت: سازمان مدیریت و سیستم بانکی همراهی لازم را برای عملیاتی کردن برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی نداشتند.

 محمدسعید ایزدی  اظهار کرد: تا زمانی که سیستم بانکی برای کمک به برنامه‌های حوزه مسکن همراه نشود، برنامه‌ها به سختی عملیاتی می‌شوند. در جلساتی که با آقای جهانگیری داشتیم به طور مختصر ۱۴ برنامه را ارایه کردیم که می‌تواند به برون‌رفت مسکن از وضعیت فعلی کمک کن. بعد از آن هم بانک مسکن موظف شد که راه حل‌ها را بررسی و ابلاغ کند. چند روز پیش نامه دادند که صرفا دو راه حل را پذیرفته‌اند و آن هم مشروط به شرایطی که به این زودی‌ها محقق نمی‌شود. با این شکل برخورد فکر نمی‌کنم بتوان انتظار تحقق اهداف را داشت.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که  همه انتظار دارند وزارت راه و شهرسازی تحول ایجاد کند گفت: تحول در گرو اجرای این برنامه‌ها است. به همین سیستم بانکی باید همراهی بیشتری داشته باشد. راه حل هایی هم که ما ارایه کردیم هیچکدام وابسته به یارانه دولت نیست. عمدتا خصوصی محور است و با همکاری مردم انجام می‌شود اما مجوزهای لازم را می‌خواهد که به  عنوان مثال بتوان از مدل صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کرد. مضافا این‌که ما اصرار داریم به سمت مدل‌هایی برویم که وابسته به یارانه‌های دولتی نباشد.

ایزدی تاکید کرد: نه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و نه نظام بانکی به کمک اجرای برنامه‌های بخش مسکن نمی‌آیند. هرچند خود آقای رییس‌جمهورتاکید دارند که این برنامه‌ها هر طور شده عملیاتی شود و قرار است در برنامه بودجه سال ۱۳۹۷ هم مورد توجه جدی قرار گیرد ولی تا الان که خبری نشده است. از ما قول گرفته‌اند که برنامه‌های عملیاتی خود را در طرح پیشگام تقدیم کنیم تا رییس‌جمهور بر روی آن تاکید مجدد داشته باشند.

وی گفت: همان‌طور که می‌دانید ما بسته پیشنهادی را با مشارکت شهرداری تهران ارایه کردیم که در آن محلات جنوبی شهر تهران قرار می‌گیرند که با مشارکت بخش خصوصی و مشارکت اهالی مورد اجرا قرار می گیرد. این برنامه‌ها نیازمند یک سری پشتوانه‌های حقوقی و نیز کمک بانکی است.

معاون معماری و شهرسازی وزیر راه وشهرسازی با بیان این‌که اواخر دولت یازدهم و شروع دولت دوازدهم با تاکید رییس‌جمهور بر روی ت بازآفرینی شهری، این موضوع قوت و قدرت بیشتری گرفت خاطرنشان کرد: از ابتدای دولت دوازدهم دو جلسه شورای هماهنگی مسکن داشتیم که تقریبا بی سابقه است. مهم‌ترین مساله مسکن این است که باید این ت در اولویت اقدام قرار گیرد. بعضی افراد درابتدا انتقاد می کردند که برنامه وجود ندارد؛ برنامه ارایه کردیم. بعد گفتند چگونه اجرایی می‌شود؛ برنامه عملیاتی دادیم. تمرکز را نیز بر روی بهسازی و نوسازی شهری قراردادیم.

به گفته ایزدی، وزارت راه و شهرسازی آن‌چه که باید را انجام داده ولی تحقق آن وابسته به نیروهای خارج از حوزه اراده این وزارتخانه است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اعلام این‌که سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان با حق‌احمه مهندسان املاک خریداری کرده‌اند، گفت:‌ لغو کسر ۵ درصد از حق احمه مهندسان ناظر توسط سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان،‌ درخواست ۵ ساله مهندسان بود.

به گزارش ملک رادار و به نقل از تسنیم حامد مظاهریان  در خصوص ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی مبنی بر لغو کسر ۵ درصد از حق احمه مهندسان ناظر،  اظهار کرد‌: از بدو ورود بنده به مسئولیت معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی همواره این درخواست از سوی مهندسان مطرح می‌شد که چرا از حق‌احمه آنها ۵ درصد توسط سازمان‌هایی که توان مالی کافی را برای اداره امور خود را دارند،‌ کسر می‌شود.

وی تصریح کرد:‌ سابقه این کسر ۵ درصد به ابلاغیه معاون وزیر در سال ۱۳۸۳ برمی‌گردد، زمانی که سازمان‌ها به عنوان نهادهای غیردولتی متکی به بخش خصوصی بودند و شاید از توان مالی لازم برخوردار نبودند.

وی ادامه داد: در طول بیست و چند سال اخیر فرآیند ساختار مالی و بنیه سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان دگرگون شده و برآورد می‌شود این سازمان‌ها در کشور ۱۵۰۰ میلیارد تومان گردش مالی دارند.

معاون امور مسکن و ساختمان با اشاره به این‌که سازمان‌های نظام مهندسی با پول مهندسان ناظر سرمایه‌گذاری متعددی را انجام داده‌اند، اظهار کرد:‌ خرید املاک، سپرده‌گذاری در بانک‌ها و … از جمله سرمایه‌گذاری‌های سازمان‌ها با ۵ درصد حق‌احمه مهندسان ناظر بوده است.

مظاهریان تاکید کرد:‌ روشن است در این قضیه باید تجدیدنظر صورت می‌گرفت که با ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی مهندسان مالک حق‌احمه خودشان هستند و آنها می‌دانند با پول خود چه کاری کنند.

برای خرید وفروش آپارتمان در اندیسه به املاک توقف مراجعه کنید.

شرایط قیمتی در بازار مسکن دو منطقه کانون عرضه آپارتمان‌های ریزمتراژ و ‌کوچک متراژ شهر تهران که طی ماه‌های اخیر به محل مهاجرت بخشی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای از مناطق پرتقاضای واقع در نیمه شمالی پایتخت تبدیل شده است، نشان می‌دهد هم‌اکنون فاصله بین سطح قیمتی آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار مسکن این مناطق با قدرت خرید متقاضیان به نحو محسوسی افزایش یافته است.

دو منطقه ۹ و ۱۰ شهر تهران به‌عنوان نزدیک‌ترین مناطق جنوبی پایتخت به خط مرزی دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران در حالی طی ماه‌های اخیر به دلیل سطح مناسب قیمت در مقایسه با مناطق مصرفی و پرتقاضا واقع در نیمه شمالی تهران مورد استقبال گروهی از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای بازار ملک قرار گرفته که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی روزهای اخیر در این مناطق نیز شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و سطح قیمت‌های پیشنهادی افزایش یافته است.

اگر چه تورم ماهانه مسکن در این دو منطقه در اسفند ماه کمتر از میانگین تورم ماهانه مسکن در کل مناطق شهر تهران بود اما بنا بر اظهارنظر فعالان بازار مسکن در این مناطق طی یک ماه گذشته، برخی از مالکان سطح قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را افزایش داده‌اند.

این در حالی است که بنا بر اذعان این واسطه‌ها هم‌اکنون بسیاری از متقاضیان که در ماه‌های گذشته به راحتی قادر به خرید آپارتمان در محلات یکی از این دو منطقه بودند به اجبار از بازار عقب‌نشینی کرده‌اند.

پیش‌بینی واسطه‌ها برای بازار مسکن این دو منطقه این است که به دلیل افزایش شکاف بین قیمت‌های پیشنهادی و قدرت خرید متقاضیان، اگر چه میزان تقاضا برای خرید مسکن در این مناطق در ماه‌های پایانی سال ۹۷ به میزان چشمگیری افزایش یافته بود اما در ماه‌های پیش‌رو این روند کاهشی خواهد بود.

یک کارشناس اقتصاد مسکن نقش تغییرات قیمتی در بازار معاملات مسکن بر سایر بخش های بازار ملک در دوره های رکود و رونق را تشریح کرد.

 نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن اعلام کرد: مطالعات انجام گرفته در حوزه اقتصاد مسکن نشان می دهد قیمت مسکن یکی از اصلی ترین پارامترها و شاخصه ها در تعیین جهت بازار ملک چه به لحاظ تغییر در رفتار سمت عرضه و چه از نظر نحوه مواجهه سمت تقاضا برای اخذ هر گونه تصمیم ملکی، است.

وی با بیان این که نحوه تغییرات قیمتی در بازار ملک همچنین بر چگونگی تعریف و تدوین ت ها و برنامه های بخش مسکن از سوی ت گذار حوزه مسکن و مسوولان نظام بانکی نیز موثر است خاطرنشان کرد: روند تحولات قیمت مسکن و سطح نوسانات قیمتی علاوه بر سمت عرضه و تقاضای مسکن، ت های بازار مسکن به خصوص ت های پولی و بانکی را نیز در ارتباط با تامین مالی مسکن از طریق تسهیلات تحت تاثیر قرار می دهد.

به عنوان مثال ممکن است در برخی از مقاطع زمانی،صرف نظر از درست بودن یا درست نبودن این دیدگاه، متناسب با شرایط بازار مسکن و به دلیل احتمال جهش قیمت ها در نتیجه تزریق نقدینگی به بازار، افزایش سقف تسهیلات مسکن از دستور کار نظام بانکی خارج شود.

رزبان خاطرنشان کرد: به این ترتیب، یکی از مهمترین شاخص هایی که در بازار مسکن به عنوان نشانه ی رونق یا رکود مورد تحلیل و بررسی قرار می گیرد، قیمت مسکن است که در واقع بر رفتار کلیه فعالان بازار مسکن تاثیرگذار است.بررسی روند قیمت مسکن در سال های گذشته نیز نشان می دهد که روند اخذ پروانه ساختمانی در بازار مسکن شهر تهران و تعداد معاملات انجام شده در این بازار به تغییرات قیمت واکنش نشان می دهد.

وی تاکید کرد: هر چند نقش سایر عوامل درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک از جمله تغییر و تحولات سایر بازارها، تورم عمومی، شرایط ی و بین المللی و سایر پارامترهای اثرگذار بر تحولات بازار ملک را نمی توان نادیده گرفت اما تحولات قیمتی بازار مسکن نیز در کنار این عوامل به عامل تعیین کننده در کنش ها و واکنش های فعالان بخش مسکن تبدیل شده است.

با این حال همواره مشاهده شده است در سال های رکود معاملات مسکن که عمدتا قیمت اسمی مسکن ثابت بوده و قیمت واقعی در مقایسه با تورم عمومی کاهش داشته است میزان سرمایه گذاری ساختمانی و ساخت و ساز واحدهای مسی نیز کاهش یافته است.

این در حالی است که در دوره های رونق همزمان با آغاز روند رشد قیمت واحدهای مسی در معاملات خرید و فروش، انگیزه های سرمایه گذاری ملکی و ساخت واحدهای مسی نیز افزایش یافته است؛ روندهای مربوط به صدور پروانه های ساختمانی در سال های گذشته این موضوع را اثبات می کند.

رزبان خاطرنشان کرد: با در نظر گرفتن همه موارد اثرگذار بر بازار مسکن که در شرایط فعلی قابل پیش بینی و انتظار است، به نظر می رسد در سال پیش رو تحت تاثیر عوامل موثر بر بازار ملک سطح قیمت واقعی واحدهای مسی نیز کاهشی باشد و کمتر از میزان تورم عمومی رشد کند.

وی ادامه داد: در چنین شرایطی می توان پیش بینی کرد فعالان بازار مسکن نیز کنش های خود در بازار مسکن را کاهش دهند؛ کاهش تعداد معاملات خرید و فروش مسکن، کاهش میزان سرمایه گذاری در حوزه مسکن، کاهش تعداد پروانه های ساختمانی و … بخشی از واکنش های بازار ملک به تحولات قیمتی سال گذشته در سال جاری است.
رزبان همچنین تحولات سایر بازارها به خصوص بازار ارز و همچنین شرایط تورمی قابل انتظار برای سال ۹۸ را از دیگر عوامل اثرگذار بر بازار مسکن در ماه های پیش رو عنوان کرد و گفت: انتظار بروز رکود در بازار مسکن تحت تاثیر فاکتورهای ذکر شده از سایر انتظارات برای بازار مسکن سال ۹۸ محتمل تر و پررنگ تر است.

منطقه چهار تهران با وجود اینکه یک دوره رشد قیمت را همچون تمام مناطق دیگر شهر پشت سر گذاشته است، اما هنوز یکی از مناطق دارای بافت مسی مناسب تقاضای مصرفی با قیمت مناسب نسبت به بسیاری از مناطق نیمه شمالی تهران محسوب می‌شود.

 بررسی فایل‌های موجود نزد بنگاه‌های ملکی در منطقه چهار نشان می‌دهد از تمام گروه‌های سنی می‌توان در این منطقه آپارتمان جست‌وجو و بازدید کرد.

هر چند به گفته جست‌وجوگران میدانی فایل‌های مشکل‌دار با اسناد قولنامه‌ای یا فاقد امکانات ضروری همچون آسانسور و پارکینگ در این منطقه پرتعداد است و حجم زیادی از دفاتر بنگاه‌ها در هفته‌های اخیر به این قبیل آپارتمان‌ها اختصاص یافته است.

در عین حال ویژگی مهم بازار مسکن در منطقه چهار، وجود آپارتمان نوساز و کلیدنخورده است که اولین و مطلوب‌ترین مقصود متقاضیان مسکن به شمار می‌آید؛ طوری که هر ماه نیمی از معاملات مسکن مربوط به واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت است.

البته کنکاش دقیق‌تر در فایل‌های موجود نشان‌‌دهنده متراژ بالای آپارتمان‌های نوساز موجود در منطقه چهار است و از این رو همچنان می‌توان این محدوده از بازار مسکن را هم به مشکل سایر نواحی بازار مسکن یعنی کمبود فایل نوساز کوچک و متوسط متراژ مبتلا دانست.

ارزیابی قیمت پیشنهادی در شرایط سردرگمی کنونی بازار مسکن قدری دشوار است و از این رو نمی‌توان گزاره قاطعی درباره وضعیت قیمت‌ها در این منطقه عنوان کرد، اما آنچه مسلم است، اینکه تعداد فایل‌هایی که با قیمت‌های گزاف و خارج از عرف منطقه عرضه شده‌اند، از منطقه پنج که منطقه مصرفی غرب تهران و پرمعامله‌ترین منطقه شهر است، قدری بیشتر است.

منطقه چهار با وجود اینکه رتبه دوم مناطق پرمعامله بازار مسکن را دارد، اما روند رشد قیمت در این منطقه معقول‌تر از منطقه پنج بوده است.

بخش مسکن با تشدید تورم دستخوش تغییرات بسیاری می‌شود و همواره رابطه تنگاتنگی بین تورم و بازار مسکن در اقتصاد ایران وجود دارد.

 در هر دوره تورمی بین تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن فاصله عمیقی می‌افتد چراکه ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن در شرایط تورمی باعث می‌شود تا افراد برای حفظ ارزش پولشان به بازار مسکن به عنوان یکی از گزینه‌های محتمل سرمایه‌گذاری روی بیاورند.

بنابراین با افزایش تورم و کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد در بخش مسکن شاهد رشد تقاضای سرمایه‌ای در مقابل تقاضای مصرفی هستیم.

به‌زعم کارشناسان اقتصادی در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن با رشد معاملات و افزایش قیمت‌ها رونق ایجاد می‌شود اما به ‌تدریج با کاهش قدرت خرید در اثر جهش قیمت‌ها و افزایش انتظارات تورمی، بخش قابل توجهی تقاضای مصرفی به ویژه در کلانشهرها از بازار خارج می‌شود و در این وضعیت تقاضای سرمایه‌ای بالا می‌رود چراکه افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی مسکن را به عنوان کالای سرمایه‌ای در جهت حفظ ارزش دارایی‌شان خریداری کنند.

بخش مسکن در اقتصاد ایران در دهه ۷۰ و اوایل دهه ۹۰ به علت بروز تورم‌های شدید با رشد تقاضای سرمایه‌ای مواجه شد که در نتیجه قیمت مسکن دچار جهش‌های بی‌سابقه‌ای شد و دوره‌های رکود تورمی طولانی را سپری کرد.

اکنون بار دیگر با تشدید تورم در اقتصاد ایران از سال گذشته شاهد رشد تقاضای سرمایه‌ای با عقب‌نشینی تقاضای مصرفی بوده‌ایم. در سال ۹۷، انتظار عمومی ایجادشده برای افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش شدید نرخ ارز باعث شد تا جهش پی‌درپی قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان و قیمت واحدهای مسی، رخ دهد و عملاً بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند.

به‌زعم کارشناسان مسکن در سال گذشته وزن غالب خریداران مسکن در کلانشهرها به ویژه تهران، تقاضای سرمایه‌ای از جمله سفته‌بازان ملکی بودند.

بر این اساس به گفته فردین یزدانی تحلیلگر اقتصاد مسکن رصد معاملات بازار مسکن در سال ۹۷ نشان می‌دهد که بخش عمده تغییرات قیمتی ناشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نه تقاضای مصرفی مسکن بوده است چراکه عده‌ای با هدف حفظ ارزش پول و کسب سود وارد بازار مسکن شدند.

مطابق با تازه‌ترین آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسی در تهران در فروردین امسال به بیش از ۱۱ میلیون تومان رسیده و طی یک سال متوسط قیمت مسکن در تهران، ۱۰۳ درصد افزایش یافته است. تورم ماهانه مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی به ۱ /۲ درصد رسیده است این در حالی است که در دی‌ماه سال گذشته، تورم ماهانه به مرز صفر نزدیک شد اما در اسفند، مسیر تورم ملکی مجدداً به سمت صعود برگشت پیدا کرد.

شواهد موجود در بازار مسکن با توجه به کاهشی شدن دوباره روند معاملات و افزایش قیمت بیش از دودرصدی قیمت مسکن در یک ماه گذشته نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای به ویژه از سوی سفته‌بازان بازهم در حال رشد است.